В 2025 году Верховный суд РФ рассмотрел 1459 споров о коммерческой недвижимости, и 220 из них касались аренды. Эти цифры стали отправной точкой для бизнес-семинара «Коммерческая недвижимость: архитектура безопасности бизнеса», организованного страховым брокером Remind и юридической фирмой BGP Litigation, сообщает РБК Компании. Эксперты выделили три риска, способные в один день обнулить стоимость объекта или привести к многомиллионным убыткам: расторжение договора аренды, пожар и личная ответственность руководителя.
Аренда: почему договоры рвутся и что говорят суды
Юрист BGP Litigation Анна Пашковская разобрала алгоритм одностороннего отказа от договора аренды. По ее словам, суды оценивают «существенность» и «неоднократность» нарушений, но ключевая проблема — отсутствие детального регулирования в самом договоре. «Основания одностороннего отказа и связанные с ними вопросы необходимо прямо урегулировать и уточнить в договоре. Отсутствие подробного регулирования ведет к конфликтам, которые решаются судами посредством толкования имеющихся условий и применения положений ГК РФ», — пояснила она. Статистика рассмотрения арендных споров лишь подтверждает остроту темы.
Пожар: кто ответит — собственник или арендатор
Адвокат BGP Litigation Дмитрий Забродин обозначил главный вопрос: кто должен быть признан ответственным за нарушение правил пожарной безопасности. Суды обращают внимание на место возгорания, причинно-следственную связь между нарушением и пожаром, а также на наличие договорного разграничения ответственности. «Решающую роль играют материалы проверок соблюдения правил ПБ, материалы расследования и пожарно-технические экспертизы, которые могут быть проведены как в судебном, так и во внесудебном порядке», — отметил он. Закон и судебная практика допускают разграничение ответственности, но оно требует подробной регламентации зон ответственности в договоре.
Страхование: рынок стал жестче
Начальник отдела страхования коммерческой недвижимости Remind Александр Ефимов рассказал, как изменился рынок после 2022 года. «Рынок страхования коммерческой недвижимости после 2022 года стал значительно жестче. Серия крупных пожаров на складах и появление госмонополии на перестрахование кардинально изменили подход андеррайтеров. Теперь страховщики оценивают риски еще тщательнее и на каждом этапе — от проектирования до эксплуатации», — подчеркнул он. Отдельный блок семинара был посвящен страхованию от атак БПЛА: спикер показал, по каким статьям УК РФ квалифицируются такие случаи и как это влияет на доступность и стоимость покрытия.
Личная ответственность директора: кейс со складом
Главный специалист департамента финансовых и профессиональных рисков Remind Владимир Растошинский привел реальный пример: после пожара на арендованном складе в отношении компании возбудили уголовное дело об уничтожении имущества по неосторожности, и расследование начало смещаться в сторону должностных лиц. «Дело закрыли без привлечения к ответственности, но кейс наглядно показал, зачем нужен полис страхования ответственности директоров (D&O) — даже рутинное операционное событие может перерасти в угрозу персональной ответственности руководителя», — резюмировал он.
Что это значит для бизнеса
Участники семинара сошлись во мнении, что безопасность коммерческой недвижимости — это не разовая мера, а целостная архитектура: грамотный договор на старте, риск-ориентированное проектирование, дисциплина на стадии эксплуатации и страховое покрытие, которое закрывает не только имущественные, но и персональные риски руководителей. Собственникам и арендаторам стоит уже сейчас провести аудит договоров аренды, проверить разграничение ответственности за пожарную безопасность и убедиться, что страховой полис покрывает актуальные риски, включая атаки БПЛА и ответственность директоров.
