Правительство готовит серьезные изменения в условиях семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 февраля 2026 года. Эти нововведения направлены на то, чтобы сделать программу более адресной, но вместе с тем они закроют несколько популярных возможностей для заемщиков. Если вы планировали улучшить жилищные условия с помощью льготного кредита, сейчас самое время разобраться в грядущих правилах и, возможно, ускорить принятие решения.
Конец «двойной выгоды»: почему теперь одна семья — одна ипотека
Главное и самое обсуждаемое изменение — это правило обязательного созаемщичества для супругов. С 1 февраля 2026 года, если основной заемщик состоит в официальном браке, его супруг или супруга автоматически должны быть включены в кредитный договор как созаемщик. Единственное исключение предусмотрено для случаев, когда второй супруг является гражданином другого государства.
Что это значит на практике? Это изменение, в связке с уже действующим с 2023 года принципом «одна льготная ипотека в одни руки», фактически ставит крест на возможности для одной семьи оформить два льготных кредита. Раньше каждая семья имела, по сути, два «билета» на семейную ипотеку — по одному на каждого супруга, что позволяло приобрести две квартиры. Теперь же на всю семью будет выдаваться только один общий «проездной».
Важно понимать: законы, как правило, не имеют обратной силы. Это дает основания полагать, что новые требования не затронут ипотечные договоры, заключенные до 1 февраля 2026 года. Таким образом, если у вас уже есть семейная ипотека, где ваш супруг не является созаемщиком, у него теоретически сохраняется право оформить еще один льготный кредит на себя до вступления поправок в силу.
Что будет с ипотекой при разводе по новым правилам?
Новое правило о созаемщичестве серьезно меняет и ситуацию при расторжении брака. Поскольку оба супруга будут нести перед банком солидарную ответственность, при разводе им придется решать вопрос с общим долгом. Это можно сделать двумя способами:
- Переоформить договор, исключив одного из супругов из числа созаемщиков (с согласия банка).
- Разделить долговые обязательства между бывшими супругами в судебном или добровольном порядке.
Ключевой момент заключается в том, что супруг, который вышел из ипотечного договора, больше не сможет воспользоваться семейной ипотекой во второй раз. С точки зрения закона, он уже реализовал свое право на льготу, пусть и в качестве созаемщика.
В то же время, если пара развелась до оформления семейной ипотеки, у каждого из бывших супругов сохранится индивидуальное право на льготный кредит при условии, что они сохранили родительские права и не являлись созаемщиками друг у друга ранее.
Прощай, «донорская ипотека»: как закроют популярную схему
Еще одно важное нововведение — запрет на включение в ипотечный договор «третьих лиц», не являющихся супругами. Эта мера напрямую направлена на ликвидацию так называемой «донорской ипотеки».
Что это за схема? Представьте, что человек хочет купить квартиру, но не подходит под условия семейной ипотеки. Он находит родственника или знакомого, у которого есть малолетние дети и который формально соответствует критериям программы. Этот родственник («донор») оформляет ипотеку на себя, а реальный покупатель выступает созаемщиком и платит по кредиту. Новые правила сделают такие манипуляции невозможными. Теперь круг созаемщиков будет строго ограничен супругами, что исключает участие посторонних лиц в договоре ради получения льготной ставки.
Зачем государство «закручивает гайки»?
Все эти меры — часть целенаправленной стратегии правительства по повышению адресности льготных программ. Основная цель — сделать так, чтобы государственная поддержка доходила до тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, а не до инвесторов, скупающих недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи.
Как отметил председатель комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков, льготные кредиты создавались для решения жилищной проблемы, а не для ведения бизнеса на перепродаже квартир. Именно поэтому вводится принцип «один ипотечный кредит на семью».
Помимо уже анонсированных изменений, обсуждаются и другие инициативы. Например, была высказана идея привязать выдачу семейной ипотеки к региону постоянной регистрации семьи. В Минфине поддержали идею борьбы с инвестиционными покупками, но выступили против ограничения мобильности граждан. Ведомство считает, что если семья действительно переезжает в другой регион, у нее должна быть возможность оформить там ипотеку. Механизм реализации этой идеи пока находится в разработке.
Кому стоит поторопиться: инструкция к действию
Учитывая грядущие изменения, некоторым категориям заемщиков стоит действовать без промедления.
- Семьям, планирующим вторую семейную ипотеку. Если вы хотите воспользоваться возможностью и оформить по одному льготному кредиту на каждого супруга, у вас есть время до 1 февраля 2026 года. Это ваш последний шанс реализовать такую стратегию.
- Тем, кто рассматривал «донорскую» схему. Этот путь скоро будет закрыт навсегда. Если это был ваш единственный вариант, необходимо срочно искать альтернативные способы финансирования покупки.
- Всем потенциальным заемщикам. Даже если вы планируете брать первую и единственную семейную ипотеку, общий тренд на ужесточение условий очевиден. Откладывать решение в долгий ящик может быть рискованно, так как в будущем могут появиться новые ограничения.
Итак, до 2026 года на рынке семейной ипотеки сохраняется окно возможностей для тех, кто хотел воспользоваться более гибкими правилами. Главные изменения коснутся невозможности взять второй льготный кредит на семью и запрета на привлечение «доноров». Государство четко дает понять: программа предназначена для решения жилищного вопроса, а не для инвестиций. Стоит помнить, что финальная версия документа с поправками еще не опубликована, и некоторые детали могут измениться. Тем не менее, общая направленность реформы ясна, и действовать лучше с учетом уже известной информации.
