Почему из новостроек исчезают квартиры с отделкой от застройщика

Еще несколько лет назад покупка квартиры с отделкой от застройщика была удобной и популярной опцией. Сегодня же найти полностью готовое к заселению жилье в новостройке становится все сложнее. Девелоперы по всей России массово отказываются от этого формата в пользу квартир «в бетоне» или с предчистовой отделкой. В этой статье мы разберемся, почему квартиры с отделкой от застройщика превратились в редкость и что это значит для покупателя.

Что происходит на рынке новостроек: общая картина

Главный тренд 2025 года на рынке первичной недвижимости — резкое сокращение доли квартир с финишной отделкой. Если раньше покупатель мог въехать в новое жилье сразу после получения ключей, то теперь ему все чаще предлагают голые стены.

Статистика подтверждает этот сдвиг. Например, в Москве доля готовых к заселению квартир за последние три года упала более чем вдвое: с 37% до всего 15,8%. В Московской области ситуация еще более драматична: если в 2022 году почти половина рынка (47,4%) приходилась на лоты с отделкой, то сегодня их доля составляет лишь 13,3%. Одновременно растет предложение квартир с черновой отделкой. В столице их доля достигла 45,9%, увеличившись на 11,4 процентного пункта.

В ответ на изменения спроса застройщики начали предлагать компромиссные решения: предчистовую отделку (white box) или смешанный формат, когда в одном жилом комплексе можно выбрать квартиру как с отделкой, так и без нее.

Почему застройщики отказываются от отделки: главные причины

Сокращение предложения квартир «под ключ» — не случайность, а результат действия нескольких мощных факторов. Эксперты рынка выделяют две основные группы причин: экономические и производственные.

Экономические факторы

Ключевую роль в популярности отделки от застройщика играла доступная ипотека. Покупатели могли включить стоимость ремонта в тело кредита, что не сильно увеличивало ежемесячный платеж при низких ставках. Ситуация кардинально изменилась после отмены массовой льготной ипотеки и роста ключевой ставки.

• Высокая стоимость кредита. При текущих ставках любая дополнительная сумма в кредите, включая стоимость отделки, значительно увеличивает итоговую переплату и ежемесячный платеж. Квартира с отделкой становится заметно дороже аналога без ремонта, что отпугивает покупателей.
• Снижение конкурентоспособности. В условиях высоких цен на недвижимость наличие отделки из преимущества превратилось в недостаток. Проекты с квартирами «в бетоне» выглядят более привлекательными по цене, особенно для покупателей массового жилья, которые наиболее чувствительны к итоговой стоимости лота.
• Стратегия покупателей. Многие клиенты теперь предпочитают купить более дешевую квартиру без отделки и делать ремонт постепенно, своими силами или по мере накопления средств, чтобы не увеличивать долговую нагрузку по ипотеке.

Производственные сложности

Помимо изменившейся экономической конъюнктуры, девелоперы столкнулись с рядом внутренних проблем, которые делают отделочные работы менее выгодными.

• Рост стоимости материалов и услуг. Санкционное давление и проблемы с логистикой привели к удорожанию как импортных, так и отечественных строительных материалов.
• Дефицит и удорожание рабочей силы. Отток мигрантов и общая нехватка квалифицированных строителей привели к росту стоимости труда. Выполнять большие объемы отделочных работ стало сложнее и дороже.
• Снижение маржинальности. В совокупности все эти факторы приводят к тому, что отделка значительно снижает прибыль застройщика. В текущих условиях девелоперам выгоднее и проще продать «бетонную коробку».

Региональные различия: где еще можно найти квартиру с отделкой

Несмотря на общий тренд, ситуация в разных регионах России сильно отличается. В некоторых городах квартиры с отделкой практически исчезли, в то время как в других их доля, наоборот, растет.

Города, где преобладают квартиры «в бетоне»

В ряде крупных городов предложение квартир без отделки занимает доминирующую позицию. Это связано с преобладанием жилья массового сегмента, где цена является определяющим фактором.

• Рязань (94,3% квартир без отделки)
• Самара (92,8%)
• Барнаул (87,2%)
• Ульяновск (87,1%)
• Иркутск (82,8%)
• Челябинск (79,1%)

Регионы-исключения: где отделка остается в тренде

Всего три региона в России идут против общего течения, сохраняя и даже наращивая долю жилья «под ключ».

1. Санкт-Петербург. Северная столица демонстрирует уникальный контртренд. Доля квартир с отделкой здесь выросла с 43,6% до 47,5%. Эксперты связывают это с двумя причинами. Во-первых, из-за более низких цен на жилье большее число семей могут воспользоваться льготной ипотекой в рамках установленного лимита (12 млн рублей). Во-вторых, рынок города поделен между несколькими крупными игроками, которые за счет масштаба могут сохранять отделку в проектах без критичного удорожания.
2. Черноморское побережье. В Сочи, Анапе и Новороссийске чистовая отделка стала новым трендом. Если в 2022 году в Сочи на одну квартиру с ремонтом приходилось семь без него, то теперь ситуация обратная. Это объясняется ростом популярности сервисных апартаментов, которые покупаются в инвестиционных целях для сдачи в аренду и должны быть готовы к немедленному заселению.
3. Приморье. Здесь также сокращается доля «бетона» в пользу квартир с чистовой и предчистовой отделкой. Аналитики связывают это с выходом на рынок федеральных девелоперов, которые принесли с собой новые стандарты и форматы жилья.

White box и смешанный формат как компромисс

На фоне отказа от финишной отделки все большую популярность приобретает формат white box (предчистовая отделка). Он включает в себя выровненные и оштукатуренные стены, стяжку пола, разводку электрики и сантехники. Покупателю остаются только чистовые работы: покраска стен, укладка напольного покрытия и установка сантехники.

Этот формат стал основным в таких городах, как Казань (63,2% предложения), Новосибирск (62,6%) и Екатеринбург (41,5%). Он является золотой серединой, позволяя сэкономить на самых грязных и трудоемких работах, но оставить простор для индивидуального дизайна.

Также набирает популярность смешанный формат, когда в одном ЖК застройщик предлагает на выбор квартиры с черновой, предчистовой и чистовой отделкой. Это позволяет охватить максимально широкую аудиторию с разными потребностями и бюджетами. Такой подход уже стал доминирующим в Краснодаре и Тюмени.

Выводы: что ждет рынок и что делать покупателю?

Эксперты сходятся во мнении, что в ближайший год не стоит ожидать возвращения тотального доминирования квартир с отделкой. Предпосылок для этого нет. Некоторая коррекция возможна по мере снижения ключевой ставки, что сделает ипотеку более доступной, но фундаментально тренд на оптимизацию затрат со стороны застройщиков сохранится.

Для покупателя это означает, что выбор квартиры становится более сложным и многофакторным.

• Если вы ищете готовое жилье «под ключ», стоит обратить внимание на проекты в Санкт-Петербурге, на Черноморском побережье или на апартаменты.
• Если бюджет ограничен, оптимальным выбором может стать квартира без отделки или в формате white box, что позволит снизить ипотечный платеж и распределить расходы на ремонт во времени.
• Всегда сравнивайте итоговую стоимость. Помните, что ремонт своими силами почти всегда обходится дороже, чем отделка от застройщика. Тщательно просчитайте все будущие расходы, прежде чем принимать решение.

Рынок адаптируется к новым реалиям, и покупателям также предстоит проявлять больше гибкости, выбирая между стоимостью и удобством.