Сцена из фильма, где герои обмениваются чемоданом с деньгами в банковском хранилище, прочно засела в сознании как символ крупной сделки. Однако в реальной жизни покупка недвижимости за наличные — это огромный риск и процедура, которая скоро может уйти в прошлое. Государство планирует ввести ограничения, чтобы сделать рынок жилья более прозрачным и безопасным. Давайте разберемся, что ждет покупателей и продавцов и как уже сегодня провести сделку, чтобы спать спокойно.
Грядут перемены: почему хотят запретить покупку недвижимости за наличные?
В Государственной Думе обсуждается законопроект, который может запретить расчеты наличными при покупке жилья на сумму свыше 1 миллиона рублей. Инициатива, предложенная зампредом комитета по строительству и ЖКХ Светланой Разворотневой, может быть принята до конца 2025 года, а вступить в силу уже в 2026-м. Пока это лишь проект, но он отражает глобальный тренд на «обеление» финансовых операций.
Почему государство взялось за наличные? Причин несколько:
- Прозрачность. Безналичный платеж всегда оставляет цифровой след в банковской системе. Его легко отследить и подтвердить, в отличие от передачи пачки купюр из рук в руки. Это главный аргумент в борьбе с отмыванием денег и уклонением от уплаты налогов.
- Безопасность. Перевозить миллионы рублей в сумке — сомнительное удовольствие. Риск кражи или столкновения с мошенниками слишком велик. Кроме того, безнал исключает вероятность получить фальшивые банкноты.
- Удобство. Современные банковские сервисы позволяют перевести любую сумму за несколько кликов, не выходя из дома.
Уже сегодня, если вы придете в банк с наличными на сумму свыше 5 миллионов рублей для покупки жилья, у вас могут запросить документы, подтверждающие законность их происхождения. Это могут быть справки о доходах, договоры продажи другого имущества, свидетельства о наследстве или дарении.
Первый шаг к квартире: как безопасно внести аванс или задаток
Итак, вы нашли квартиру мечты. Продавец просит предоплату, чтобы снять объект с продажи. Здесь важно понимать разницу между двумя понятиями:
- Аванс — это, по сути, предоплата. Если сделка срывается по вашей вине, вы можете его вернуть (если иное не прописано в соглашении). Это скорее жест доброй воли.
- Задаток — это серьезное обеспечение намерений. Если вы передумали покупать — задаток остается у продавца. Если передумал продавец — он обязан вернуть вам задаток в двойном размере.
Независимо от формы, факт передачи денег нужно зафиксировать. Если переводите на карту — сохраняйте квитанцию. Если передаете наличными — обязательно составьте расписку. В ней укажите паспортные данные обеих сторон, точную сумму, дату и основание платежа («задаток за квартиру по адресу...»). Для большей надежности можно пригласить свидетелей или заверить расписку у нотариуса.
Важный совет: перед передачей денег проверьте кредитную историю продавца. Если он находится на грани банкротства, любая сделка по продаже его имущества может быть оспорена и аннулирована судом в будущем.
От ячейки до эскроу: 5 самых безопасных способов оплаты квартиры
Передача основной суммы — самый ответственный момент. Главное правило безопасной сделки с недвижимостью: покупатель не должен отдавать все деньги до того, как Росреестр зарегистрирует его право собственности. Продавец, в свою очередь, должен быть уверен, что получит деньги сразу после перехода права. Совместить эти интересы помогают специальные банковские и нотариальные инструменты.
Банковская ячейка
Это классический, проверенный временем способ. Как работает: Покупатель и продавец арендуют сейфовую ячейку в банке. В день подписания договора купли-продажи покупатель в присутствии продавца закладывает в нее деньги. Банк предварительно может проверить купюры на подлинность. Доступ к ячейке прописывается в договоре аренды: продавец сможет забрать деньги в одиночку, только когда предъявит сотруднику банка выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к покупателю.
- Плюсы: Высокая надежность, контроль доступа, проверка подлинности купюр.
- Минусы: Все еще требует обращения с крупной суммой наличных, услуга платная.
Аккредитив
Это безналичный и более современный аналог банковской ячейки. Как работает: Покупатель открывает в банке специальный счет — аккредитив — и вносит на него всю сумму за квартиру. Деньги на этом счете «замораживаются». Банк (банк-эмитент) обязуется перевести их продавцу только после того, как тот предоставит документы, подтверждающие выполнение условий (главный документ — выписка из ЕГРН о смене собственника).
- Плюсы: Не нужно возиться с наличными, все происходит онлайн, деньги надежно защищены.
- Минусы: Платная услуга, любая из сторон теоретически может отозвать аккредитив до выполнения условий (хотя на практике это сложно).
Эскроу-счет
Этот механизм обязателен при покупке новостроек по ДДУ, но его можно использовать и на вторичном рынке. Как работает: Это счет условного депонирования. Покупатель переводит деньги на эскроу-счет в аккредитованном банке. Банк выступает независимым посредником (эскроу-агентом), который хранит деньги до момента регистрации сделки. Как только право собственности переходит к покупателю, банк автоматически перечисляет средства продавцу.
- Плюсы: Максимальный уровень защиты, так как деньги застрахованы, отозвать их в одностороннем порядке нельзя.
- Минусы: Процедура может занять чуть больше времени, требует открытия специального счета.
Депозит нотариуса
Идеальный вариант, если ваша сделка и так требует нотариального заверения (например, при продаже долей). Как работает: Покупатель перечисляет деньги не продавцу, а на специальный публичный депозитный счет нотариуса. Нотариус сам проверяет регистрацию перехода права в Росреестре и после этого перечисляет деньги продавцу.
- Плюсы: Нотариус берет на себя всю ответственность за расчеты и отправку документов на регистрацию.
- Минусы: Услуга платная, ее стоимость зависит от региона и суммы сделки.
Сервис безопасных расчетов (СБР)
Это полностью цифровой продукт, который предлагают крупные банки (например, Сбер или ВТБ). Как работает: Сервис интегрирован в процесс электронной регистрации сделки. Покупатель переводит деньги на защищенный счет банка. После того как Росреестр присылает банку подтверждение о регистрации, система автоматически отправляет деньги на счет продавца.
- Плюсы: Не нужно посещать МФЦ, все проходит онлайн, дополнительная защита от банка.
- Минусы: Пока доступно не во всех банках и регионах, обычно работает в связке с ипотечными программами конкретного банка.
Вне зависимости от выбранного способа, помните: эпоха рискованных расчетов наличными подходит к концу. Безопасные безналичные инструменты — это не усложнение, а цивилизованная норма, которая защищает и покупателя, и продавца. Изучите все варианты и выберите тот, что подходит именно для вашей ситуации, чтобы радость от покупки нового жилья не была ничем омрачена.
