В условиях дефицита качественного предложения покупатели становятся избирательнее: под ударом оказались «хрущевки», квартиры с гигантскими коридорами и объекты с юридическими рисками.
Рынок недвижимости Москвы и крупных городов продолжает трансформироваться. С одной стороны, эксперты фиксируют дефицит по-настоящему качественного жилья, с другой — накапливается объем квартир, которые экспонируются месяцами. Скорость сделки сегодня зависит от адекватности цены и соответствия ожиданиям, которые у покупателей заметно выросли. Если вы планируете продать квартиру в 2026 году, важно понимать, какие характеристики объекта автоматически переводят его в категорию «труднореализуемых».
Вместе с аналитиками рынка разбираемся, от каких лотов отворачиваются покупатели и почему.
Старый фонд: уходящая эпоха
В первую очередь в «группе риска» оказывается старый жилой фонд. Речь идет прежде всего о хрущевках, которые не попали в программы реновации. Если раньше такие объекты охотно покупали под сдачу в аренду из-за развитой инфраструктуры районов, то сейчас ситуация изменилась.
Почему такие квартиры теряют ликвидность:
- Моральное устаревание: Им все сложнее конкурировать с современными ЖК даже комфорт-класса.
- Снижение стоимости: По данным экспертов, такой актив ежегодно теряет в цене.
- Состояние: Часто такие квартиры находятся в «уставшем» виде. Покупатель, оценивая сделку, видит не только ценник квартиры, но и огромную смету на капитальный ремонт, без которого жить там невозможно.
Нерациональные метры: планировки и площадь
Эпоха гигантомании в эконом-классе прошла. В 2026 году крайне сложно найти покупателя на квартиры большой площади в бюджетном сегменте. Спрос на многокомнатные лоты жестко привязан к классу жилья.
Например, пятикомнатная квартира или «двушка» площадью 90 кв. м в условной Балашихе — это неликвид. У покупателя с бюджетом на эконом-класс просто нет денег на переплату за лишние метры. При этом для премиального или элитного сегмента такие параметры остаются нормой.
Проблемы с планировкой
Отдельная категория зависших объектов — квартиры с нефункциональными планировками. Основной «враг» продавца — длинные узкие коридоры.
- Если коридор занимает 20% площади и более, вы продаете «воздух», который нельзя использовать.
- Цена объекта рассчитывается за квадратный метр, и итоговая сумма получается внушительной. Покупатель же сравнивает такой вариант с современной евро-планировкой меньшего метража, но большей полезной площади, и выбор очевиден не в пользу старых форматов.
Этажность и видовые характеристики
Стереотипы и объективные неудобства продолжают влиять на выбор этажа. Как в новостройках, так и во вторичке, медленнее всего уходят лоты на крайних этажах.
- Нижние этажи: Часто это вид на козырек подъезда, шумную трассу или глухую стену пристройки. Сюда добавляется недостаток солнечного света (инсоляции). Продать такое жилье можно только с существенным дисконтом.
- Последние этажи (старый фонд): Если в новых домах верхний этаж — это часто пентхаус или эксклюзив, то в домах до 2000 года постройки — это зона риска. Покупатели опасаются протечек крыши, проблем с напором воды и температурным режимом. Контингент здесь специфически узкий, и цену приходится снижать.
Юридические риски: «Эффект Долиной» и доверенности
Пожалуй, самый сложный сегмент для продажи в 2026 году — квартиры с юридическими нюансами. После ряда громких скандалов с мошенничеством покупатели стали крайне подозрительны.
Эксперты выделяют несколько категорий продавцов и ситуаций, которых избегают покупатели:
- Пожилые собственники: Из-за резонансных случаев мошенничества (так называемый «эффект Долиной») многие отказываются от сделок с пенсионерами, опасаясь оспаривания договора в будущем.
- Продажа по доверенности: Риелторы стараются минимизировать такие сделки, так как их проверка требует огромных усилий, а риски аннулирования доверенности остаются высокими.
- Маткапитал: Использование материнского капитала продавцом при покупке жилья традиционно усложняет сделку и снижает ликвидность, если не были корректно выделены доли детям.
Также в «стоп-лист» попадают квартиры с «отказниками» от приватизации, неузаконенными перепланировками, судебными взысканиями или арестами.
Апартаменты и состояние «без ремонта»
Апартаменты, несмотря на внешнюю привлекательность, перешли в разряд труднореализуемых активов. Пересмотр кадастровой стоимости во многих объектах привел к удорожанию содержания.
- Налоги выше, чем на жилье.
- Коммунальные платежи дороже.
- Отсутствие возможности постоянной регистрации.
Эти факторы отталкивают большинство покупателей, ищущих жилье для жизни, а не для краткосрочных инвестиций.
Интересный тренд 2026 года — низкая востребованность жилья без ремонта в новостройках, введенных в эксплуатацию. Покупатели предпочитают варианты «заезжай и живи». В то же время на вторичном рынке «убитые» квартиры продаются быстрее, но только при условии значительного дисконта, который превращает их в выгодную инвестицию для тех, кто готов делать ремонт самостоятельно.
Выводы и рекомендации
Рынок 2026 года — это рынок прагматичного покупателя. Если ваша квартира попадает в одну из перечисленных категорий, это не значит, что ее невозможно продать. Это сигнал к тому, что нужно корректировать стратегию.
Главные факторы успеха:
- Адекватная цена (закладывайте дисконт на недостатки сразу).
- Идеальная подготовка документов (особенно для сложных юридических случаев).
- Предпродажная подготовка (хоумстейджинг может компенсировать визуальные недостатки старого фонда).
Если вы продаете квартиру с юридическими нюансами (доверенность, пожилой собственник), заранее подготовьте полный пакет справок (ПНД, НД, выписки) и предложите покупателю провести сделку через нотариуса или с использованием титульного страхования. Это повысит доверие и ускорит выход на сделку.
