Реальный разрыв цен между новостройками и вторичным жильём составляет от 9 до 18%, а не 52%, как следует из данных Росстата. К такому выводу пришли аналитики Банка России, построившие эконометрическую модель стоимости жилья. Для покупателей квартир это прямое объяснение, почему регулятор считает нынешние требования к первоначальному взносу по ипотеке обоснованными и не намерен их смягчать.
Почему 52% — это искажённая оценка
Средние цены Росстата показывают, что в I квартале 2026 года квадратный метр в новостройке стоил на 52% дороже, чем на вторичке. Однако этот разрыв почти целиком объясняется структурными различиями. Вторичный рынок учитывает весь старый жилой фонд — включая квартиры в домах 1940–1960‑х годов постройки, что искусственно занижает среднюю цену. Одновременно на первичном рынке выше доля дорогих регионов — Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края, что поднимает средний ценник вверх. При сравнении сопоставимых объектов разрыв резко сокращается.
Как считал ЦБ
Регулятор применил два подхода к очищенной оценке. Первый — усреднение стоимости сделок только по относительно новым домам, построенным не ранее 2017 года, — дал разрыв в 9% за 2025 год. Второй, более точный, — регрессионная модель, которая учитывает год постройки, возраст жилья, класс, площадь, расстояние до центра города и другие параметры, — подтвердил ту же оценку в 9%. Авторы исследования — Маргарита Селезнева и Леонид Каваленя из департамента финансовой стабильности ЦБ — отдельно подчеркнули, что это оценка без поправки на ремонт. Поскольку квартира на вторичке, как правило, уже отремонтирована, а в новостройке собственник несёт дополнительные затраты, с учётом стоимости ремонта разрыв достигает 18%.
Как стадия готовности жилья влияет на цену
Модель выявила немонотонную зависимость цены от возраста дома. На этапе строительства жильё продаётся с дисконтом в 8% — рынок закладывает риск недостроя и неудобства ожидания. После ввода дома в эксплуатацию цена постепенно растёт и достигает пика к 6–8 годам, когда квартира полностью готова к заселению. Затем начинается медленное снижение из-за износа здания. Именно этим объясняется, почему даже в новых домах цена «вторички» может быть выше, чем у ещё не сданной «первички».
Что это значит для ипотеки
Оценка ЦБ напрямую связана с макропруденциальным регулированием. Надзорные надбавки по ипотеке на строящееся жильё с 2023 года установлены выше, чем на готовое, особенно при низком первоначальном взносе. Макропруденциальные лимиты на кредиты с первым взносом менее 20% также учитывают риск обесценения квартиры при перепродаже на вторичном рынке. Вывод аналитической записки: требование в 20% минимального первоначального взноса закрывает риск снижения стоимости строящегося жилья. При этом регулятор и банки могут устанавливать ещё более консервативные требования для защиты от других рисков — например, циклического падения цен или ухудшения кредитоспособности заёмщика.
Как льготные программы раздули разрыв
Широкое распространение льготной ипотеки и программ «льготной ипотеки от застройщика» стало одним из главных драйверов роста ценового разрыва, отмечается в записке. С 2020 по 2025 год модельная оценка разрыва увеличилась на 11 процентных пунктов. Среди крупнейших регионов наибольший разрыв в 2025 году — в Московской области (15%). В отдельных субъектах увеличение разрыва относительно 2020 года составило около 20 п.п.
Последствия для страхового рынка
Результаты анализа Банка России прямо затрагивают интересы страховщиков, работающих в сегменте ипотечного страхования и страхования имущества. Ключевой параметр здесь — соотношение кредита и стоимости залога. При разрыве в 9–18% и минимальном первоначальном взносе 20% риск убытка банка при обращении взыскания существенно ограничен, что подтверждает устойчивость текущих портфелей ипотечных кредитов. Для страховых компаний это снижает вероятность крупных выплат по полисам страхования финансовых рисков и страхования ответственности заёмщика.
Особое значение выводы регулятора имеют для страхования объектов долевого строительства. Чем стабильнее соотношение цен между первичкой и вторичкой, тем точнее андеррайтеры могут оценить риск недостроя и недополучения средств дольщиками. Это позволяет предлагать более сбалансированные тарифы при страховании гражданской ответственности застройщиков и гарантийных обязательств.
Наконец, более точная оценка разрыва цен снижает мотивацию к завышению страховой суммы при страховании ипотечного залога. Если реальная рыночная стоимость квартиры хорошо прогнозируема, страховщики реже сталкиваются с попытками страхователей искусственно увеличить выплату. В совокупности это поддерживает здоровую конкуренцию и сдерживает рост тарифов в страховании недвижимости.
Что это значит для покупателя
Покупатель квартиры в новостройке фактически платит премию в 9–18% к стоимости сопоставимого жилья на вторичке — это плата за новизну, современные коммуникации и отсутствие юридической истории. При продаже той же квартиры через несколько лет эффект первичности исчезает, и цена определяется только общим уровнем рынка и возрастом дома. Именно поэтому ЦБ считает первоначальный взнос ключевым буфером: если рыночная ситуация ухудшится, именно эти 20% и больше собственных средств заёмщика защитят его от ситуации, когда долг банку превысит рыночную стоимость квартиры.
